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平层别墅是时代的选择也是回归生活本源的 选择

发布日期:2020-09-07 23:13

  早在2005年前后,中国指数研究院曾经对豪宅市场(别墅)有过一个价格段的划分,即总价200万元以下的为经济型别墅,200万-500万元为中档别墅,500万元以上为豪宅,1000万元以上为超级豪宅。不到十年的时间里,上海的豪宅市场发生了巨大的变化,这种变化不仅仅是价格层面上的。

  有专家指出,近十年是上海豪宅市场不断构建、不断完善并走向成熟的十年。经济发展推动城市格局不断演变,在科技人文和品牌开发商的推动下,房地产产品品质不断革新。具体而言,在传统豪宅板块地位得以巩固的同时,以唐镇、长风等为代表的城市新兴豪宅区先后崛起;在传统独栋别墅日渐稀少的情况下,以绿城玉兰花园·御园平层别墅为代表的产品样式,取得突破。

  新兴豪宅区和平层别墅,在一定程度上代表了当前豪宅市场的主要特点与发展方向。

  历来,地段都是衡量豪宅的首要指标。地段所折射出的实际上是一种资源价值,这种资源价值又广泛涵盖了商业、交通、人文、历史、自然景观等多个层面。

  就上海而言,黄浦江和佘山是具有唯一性的自然资源;淮海路、西郊宾馆和东郊宾馆,是积淀深厚的城市人文资源;而以张江、迪士尼为代表的具有较强发展潜力的国家级产业所在的区域,则拥有得天独厚的经济资源。

  所谓“第一级”资源型豪宅区,尤以资源的唯一性和能量级为准则。综合拥有多重资源的区域,无疑是最具品相的资源型豪宅区。

  正如新聚仁地产研究院研究中心总经理王正坤所说,豪宅是开发商将多重资源价值进行取舍与组合之后的一种呈现与选择。

  以早年的上海豪宅“四大天王”(汤臣一品、华府天地、檀宫、上海紫园)为例,这些项目多处于城市传统的黄金地段,是传统认知中上海的“第一级”资源型豪宅区,以自然资源和城市资源为主。

  然而,在传统地段土地供应量日渐稀少的情况下,传统豪宅区的市场供应量也随之减少。这也就促使市场去开掘和发现新的资源型豪宅区。

  近几年来,在重大城市发展规划落实与兑现之际,上海城市格局发生了很大变化,原先以内环为界线的城市中心概念得以延伸,集中分布的商业、文化资源得到扩散。这些都有利于新兴豪宅区的孕育与成长。

  德佑地产研究主任陆骑麟表示,在地段、单价、总价三者相结合的刚性标准下,传统豪宅区地位得以巩固。而在高起点的政府统一规划、规模优势、相对地理位置优势等促进下,唐镇、长风、龙华滨江等多个新兴豪宅区逐渐形成。

  以东郊国宾馆为核心的“上东国宾区”受到了市场的广泛关注。“迪士尼”、上海“两个中心”建设以及张江、金桥、中国商飞等国家级产业的分布均位于浦东,且基本以上东国宾区为圆心分布;可以说,该区域的经济资源价值具有了国家级、世界级的产业高度与发展起点。对于新兴豪宅区而言,经济资源价值无疑是决定其市场地位的重要因素。上东国宾区的价值与潜力已不言而喻。

  资源的均好性是上东国宾区的最大亮点,低密度、交通便利,除了聚集多个国家级产业之外,学校、轨交上盖综合体、露德市民广场、香华山体育公园及河系自然生态景观等也较为丰富。

  有沪上地产开发商营销总监告诉记者,资源的均好性体现了城市新兴豪宅区资源属性的新格局和价值新取向。

  除了均好的资源禀赋,新兴豪宅区的形成离不开品牌开发商的发掘与深耕。品牌开发商具有敏锐的市场触角、前瞻的判断力和精耕细作的能力,能够把各种资源进行组合利用以发挥其最大价值。这从绿城对于唐镇、365bet!九龙仓对于新江湾、中海对于长风、绿地对于龙华滨江等区域的作用,便可窥见。

  从当前总价千万元豪宅的环线分布来看,公寓类豪宅在内环内的分布仅占总量的40%左右,而别墅类豪宅在内环内基本消失。新兴区域的豪宅大有赶超之势。

  最新数据显示,2010年至今年4月底上海总价千万元以上豪宅成交中,唐镇、徐汇滨江、长风等新兴板块表现抢眼。特别是唐镇板块,以54204元/平方米的成交均价跃居前列,仅次于陆家嘴滨江、黄浦滨江、佘山等传统板块。

  除了资源属性,衡量豪宅的标准自然是其价格和品质。近十年来,价格和品质是上海豪宅市场的变化与进化的重点之一。

  价格标准包括总价和单价。中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬分析道,豪宅市场的变化之一便在于其经济价值方面。房屋总价是普通住宅的3倍左右,单价是普通住宅的2倍左右,方可称之为豪宅。

  依照上述标准,单价在5万元/平方米、总价在1000万元,才可能称之为真正的豪宅。而经济价值的变化,除了货币因素之外,也主要体现了品质的改变与提升。

  过去,上海传统豪宅往往以地段稀缺性取胜,而新兴豪宅则依靠更为丰富的产品内涵、更为国际化的服务、更为精细化的装修等新突破赢得市场。这种变化除了时间先后和技术手段因素之外,更与开发商的主动意识有着密切关系。

  可以说,仅凭地段的稀缺而品质概念相对缺乏的时代,已经一去不复返。豪宅的比拼,往往是豪宅开发商品牌与品质的比拼。

  豪宅讲究的不仅仅是硬装材料的比拼,更是对施工工艺及流程优化的提升,还要从设计开发理念上挖掘金字塔顶尖人群深层次的居住需求,真正做到以人为本。

  合富辉煌上海公司副总经理赵春雷认为,排除地段的相对概念,品质是衡量豪宅的硬性指标。当下,已有越来越多的豪宅开发商倾向于以内功取胜、以产品品质为核心。所谓万变不离其宗,豪宅的“宗”不在价格而在品质。

  品质,由户型分区、园林景观、外墙立面、内饰装修等共同表现。从户型分区来说,过去豪宅的式样,往往是以土地资源占有为核心的独栋别墅。这种式样在土地资源日渐稀少的当今,一方面是奢望,一方面也是资源的浪费。

  在集约化利用土地资源和回归生活本源的基础上,当今的豪宅多以平层别墅为表现式样,打破了传统别墅立体式功能分区,将之平面化,实用功能更强也更舒适。

  以绿城玉兰花园·御园为代表的平层别墅,普遍采用全套房设计,合理的功能区间及精准的分区,既满足了家庭的各层次需要,又实现了一定的独立性和空间感。平层别墅是时代发展的选择,也是生活回归本源的选择。

  绿城玉兰花园·御园源自意大利建筑师帕拉迪奥的十字圆厅和欧洲王室的莱姆石外立面,参照凡尔赛园林而打造的多层次景观布局,以及酒店大堂、管家服务、车库单元大堂等,都从细节上营造出了一种强烈的秩序感和舒适氛围。

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